Baufinanzierungslexikon

Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind, d.h. baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.

Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen.

Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Zuge der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann. Auch bei vermieteten Immobilien kann jährlich ein bestimmter Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes als Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass dies nicht für den Grund und Boden (= Grundstück) gilt, da sich dieser nicht "abnutzt". Sein Wert wird nicht in die Abschreibung einbezogen. Es wird unterschieden in 1) lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge 2) degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge. Bei der degressiven Abschreibung tritt eine steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher ein. Bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen. Dieses Wahlrecht gilt allerdings nicht bei Altbauten, wo nur die lineare Abschreibung möglich ist.

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. Bei einer Immobilienfinanzierung kommen z.B. folgende Abtretungen vor: Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds und Grundschulden.

Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten. Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.

Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten.

Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen.

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Im Darlehensvertrag vereinbarte Bedingungen, die innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit die Bank das Darlehen auszahlen kann (z.B. rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch).

Detaillierte Aufstellung über alle, ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialen. Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Desweiteren ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird.

Bezeichnung für den Teil des Beleihungswertes einer Immobilie, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen dürfen.

Beleihungsobjekte sind Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als dingliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung der Bank erfolgt in der Regel über die Eintragung von Grundschulden.

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht i.d.R. dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.R. 3% p.a. bzw. 0,25% p.M.

Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:
· Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten.
· Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind.

Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

Staatliche Förderung für den Erwerb oder die Errichtung von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Eigenheimzulage besteht aus dem Fördergrundbetrag (Neubauten max. 2.556 €, Altbauten max. 1.278 €) und dem Baukindergeld (je Kind 767 €). Die Förderung ist an bestimmte Einkommensgrenzen gekoppelt und wird für die Dauer von 8 Jahren gewährt. Die Auszahlung erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt jeweils zum 15.3. eines Jahres.

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken. Eigennutzung ist eine Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage.

Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude, nach dem u.a. die Grundsteuer ermittelt wird. Der Wert liegt deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt.

Von einer Einliegerwohnung kann gesprochen werden, wenn
- es sich um eine separate, in sich abgeschlossene Wohnung handelt,
- die Wohnungsgrösse mindestens 25 Quadratmeter beträt,
- eine eigene Küche und sanitäre Einrichtungen vorhanden sind.

Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes (i.d.R. 99 Jahre) Recht an einem Grundstück, auf oder unter fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Als Entgelt für die Überlassung wird ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.

Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Langfristiges Darlehen, das am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Als sog. Tilgungsersatz werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds verwendet.

Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.

Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet, die den Zinssatz erhöhen. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.

Kosten, die im Zusammehang mit der Beschaffung von Finanzierungsmitteln entstehen. Dazu gehören z.B. Bearbeitungskosten, Vermittlerprovisionen, Gutachterkosten, Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung der Grundschuld etc. Von der Bank erhobenen Kosten werden oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.

Mehrere Darlehensnehmer haften gemeinschaftlich für einen Kredit. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommen Gesamtschuldners frei. Sie darf jedoch die Leistung nur einmal verlangen.

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

Steuerliche Belastung beim Kauf/Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie beträgt seit dem 01.01.1997 3,5% des Kaufpreises.

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.B. Hypothek, Grundschuld)

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches zugunsten des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar.

Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R. höher eingetragen (meist zwischen 15% und 20%).

Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten.

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek. Dies hat dazu geführt, dass heute Hypotheken weitestgehend von Grundschulden ersetzt wurden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

Bei Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für den folgenden Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Änderungswünsche des Kunden können zu diesem Zeitpunkt selbstverständlich berücksichtigt werden (z.B. Höhe des Darlehensbetrages, Höhe des Tilgungssatzes etc.).

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes.
Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstitutes die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung.