Finanzierungsarten

Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste Art der Immobilienfinanzierung.

So funktioniert das Annuitätendarlehen:
Der Kreditnehmer bezahlt monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate (die sogenannte Annuität), die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.
Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart. Üblich sind 5 bis 15 Jahre, wobei auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich sind. Am Ende dieser Zeit wird der Zinssatz auf Basis der dann geltenden Marktzinsen für die nächste Zinsbindungsfrist mit alten Bank oder einem neuen Finanzierungspartner neu ausgehandelt.
Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes ist frei wählbar, sie muss jedoch mindestens 1% betragen. Damit wird das Darlehen Monat für Monat und Stück für Stück zurückbezahlt. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Für wen macht ein Annuitätendarlehen Sinn?
Das herkömmliche Annuitätendarlehen ist besonders für solche Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen, Planungssicherheit schätzen und den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben wollen.

Eine interessante Alternative zum Annuitätendarlehen für sicherheitsorientierte Kreditnehmer ist das Konstant-Darlehen, das eine feste monatliche Rate über die gesamte Finanzierungsdauer garantiert.

Die Hypothekenzinsen bewegen sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Mit dem Konstant-Darlehen lassen sich die aktuellen Konditionen - und somit die monatliche Rate - für die gesamte Laufzeit des Darlehens sichern.

So funktioniert das Konstant-Darlehen:
Das Konstant-Darlehen gibt es in zwei Versionen. Die Standard-Variante läuft insgesamt rund 30 Jahre. Hier erfolgt bei Vertragsabschluss eine Sondereinzahlung auf den Bausparvertrag. Die Turbo-Variante ist bereits nach rund zehn Jahren zurückgezahlt. Hier wird der Bausparvertrag ausschließlich über die monatlichen Raten bespart.
Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags setzt sich die monatliche Rate aus Bausparbetrag und Kreditzinsen zusammen. Bei der Zuteilung des Bausparvertrags wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Die bisher gewohnte monatliche Rate ändert sich nicht, wird jetzt jedoch für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.

Optionen (kostenlos)

• Sondertilgung: bis 100% p.a. (nach Zuteilung des Bausparvertrags)
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: 2 bzw. 6 Monate (bei Neubau)
• Einbindung von KfW-Darlehen: möglich
• "Baby-Bonus" (bei Standard-Variante): nach Geburt eines Kindes entfallen zwei Zinsraten (max. vier Kinder)
• "Klima-Bonus": für die Realisierung von Energiesparmaßnahmen werden bis zu vier Zinsraten erstattet

Für wen ist das Konstant-Darlehen sinnvoll?
Das Konstant-Darlehen ist ideal für sicherheitsbewusste Kreditnehmer, die eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen und durch die Zinsgarantie das Risiko steigender Zinsen während der Darlehenslaufzeit völlig ausschalten möchten. Außerdem ist die bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu sechs Monaten besonders für Bauherren sehr attraktiv.

Mit einem Kombi-Darlehen erhalten Darlehensnehmer ein Sondertilgungsrecht über einen beliebig hohen Teil des Darlehensbetrags.

So funktioniert das Kombi-Darlehen:
Das Kombi-Darlehen besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem speziellen Sondertilgungsdarlehen. Für einen Teil wird ein Annuitätendarlehen mit einer langfristigen Zinsbindung von mindestens fünf Jahren vereinbart. Der Restbetrag wird in Form eines speziellen Sondertilgungsdarlehens aufgenommen, welches jeweils zum Monatsende ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Der Zinssatz dieses Sondertilgungsdarlehens wird auf Basis der Drei-Monats-Zinsen (EURIBOR) festgelegt. Der EURIBOR orientiert sich stark an den von der EZB festgelegten Leitzinsen und lag in den vergangenen Jahren meist deutlich unter den langfristigen Zinsen.

Die Vorteile des Kombi-Darlehens im Überblick:

• Mehr Flexibilität als bei anderen Sondertilgungsvarianten aufgrund regelmäßiger Sondertilgungsmöglichkeit
• Möglichkeit, von Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank zu profitieren
• Jederzeitige Wandlungsmöglichkeit in eine langfristige Zinsbindung

Für wen ist das Kombi-Darlehen sinnvoll?
Das Kombi-Darlehen ist die ideale Lösung für Kunden, die eine flexible Sondertilgungsmöglichkeit wünschen.

Das Festdarlehen mit Tilgungsersatz ist eine ideale Möglichkeit für Kapitalanleger, die steuerlichen Vorteile der Immobilienanlage optimal auszuschöpfen aber auch Eigennutzer einer Immobilie können mit dieser Variante viele Vorteile genießen.

So funktioniert das Festdarlehen mit Tilgungsersatz:
Auch bei einem Festdarlehen mit Tilgungsersatz setzt sich die monatliche Zahlung aus einem Zins- und Tilgungssatz zusammen. Die Tilgungsleistung fließt jedoch nicht in das Darlehen zurück, sondern wird in kapital- oder fondsgebundene Lebens- oder Rentenversicherungen (sog. Tilgungssurrogate) investiert. Hierfür können auch bestehende Verträge genutzt werden. Zur Finanzierung der Immobilie dient ein tilgungsfreies Darlehen, auf das der Kreditnehmer nur Zinsen bezahlen und dessen Restschuld während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Die Ausschüttung der Geldanlage wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet - und kann bei langfristig positiver Wertentwicklung der Anlage einen entsprechenden Vermögensüberschuss darstellen. Weiterhin besteht die Möglichkeit das Darlehen bzw. der Kreditnehmer gegen verschiedene Risiken wie Tod, Berufsunfähigkeit etc. abzusichern.

Für wen macht das Festdarlehen Sinn?
Das Festdarlehen empfiehlt sich besonders für Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen. Diese Kapitalanleger können die Zinsen aus der Finanzierung steuerlich absetzen und über das Festdarlehen daher in erheblichem Umfang von Steuervorteilen profitieren. Für Eigennutzer profitieren durch dieses Darlehen besonders, wenn hier mit einer bestehenden steuerfreien Lebens- oder Rentenversicherung oder einer Kombination aus Annuitätendarlehen mit Tilgungsersatz gearbeitet wird.

Traditionell sind in Deutschland lange Zinsbindungen beliebt. Dabei wird gerne übersehen, dass kurzfristige Zinsbindungen mehr Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens bieten. Mit unserem Flex-Darlehen bieten wir Ihnen ein Finanzierungsinstrument, mit dem Sie von diesem Vorteil profitieren können.

So funktioniert das Flex-Darlehen:
Die Zinsbindung des Flex-Darlehens ist nicht für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern wird alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank und wird jeden Tag in der Zeitung veröffentlicht, so dass auch die vierteljährlichen Zinsanpassungen völlig nachvollziehbar sind. Hierin unterscheidet sich das Flex-Darlehen maßgeblich von klassischen variablen Darlehen, bei denen der Kreditgeber nach freiem Ermessen den Zinssatz anpassen kann.

Die Vorteile des Flex-Darlehens im Überblick:

• 100%ige Sondertilgungsmöglichkeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung
• Jederzeitige Wandlungsmöglichkeit in ein Festzinsdarlehen und somit völlige Flexibilität bei der Zinsfixierung

Für wen ist das Flex-Darlehen sinnvoll?
Das Flex-Darlehen ist ideal für jeden, der maximale Flexibilität und langfristige Kalkulationssicherheit sucht.

Unser Volltilgerprogramm bietet Ihnen gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase eine besonders attraktive Möglichkeit, Ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen.

So funktioniert das Volltilger-Darlehen:
Genau wie beim klassischen Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich eine gleichbleibende Rate (die sogenannte Annuität), die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Allerdings geben Sie hier nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, sondern bestimmen den Zeitraum, nachdem Sie schuldenfrei sein möchten. Aus dieser Vorgabe ergibt sich der Tilgungsanteil, mit dem das Darlehen innerhalb der vorgegebenen Zeit vollständig zurückgeführt wird. Dabei gilt: Je kürzer die gewählte Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil - und umgekehrt.

Die Vorteile des Volltilger-Darlehens im Überblick:

• Attraktive Konditionen auf Grund höherer Tilgungssätze
• Optimale Nutzung des derzeitigen Zinstiefs
• Die Belastungen aus Zins und Tilgung sind trotz hoher Tilgungsanteile derzeit nur geringfügig höher als der langfristige Durchschnitt für annuitätische Darlehen mit 1% Tilgung

Für wen macht das Volltilger-Darlehen Sinn?
Das Volltilger-Darlehen ist besonders für Immobilienkäufer empfehlenswert, die die aktuelle Zinslage für eine schnellere Tilgung bei überaus günstigen Konditionen nutzen wollen.

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft in 12 bis 60 Monaten aus und Sie wollen sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern?
Kein Problem. Mit dem Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) können Sie sich bis zu 60 Monate im Voraus den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern.

So funktioniert's
Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft - und löst dann Ihr bestehendes Darlehen ab.

Für wen macht das Forward-Darlehen Sinn?
Für jeden Kreditnehmer mit einem Darlehen, dessen Zinsbindung in den nächsten 12 bis 60 Monaten ausläuft und der mit steigenden Zinsen rechnet bzw. der sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte.

Die KfW Privatkundenbank unterstützen mit ihren wohnwirtschaftlichen Programmen den Erwerb, die Modernisierung und Sanierung sowie die Errichtung von Wohnimmobilien. Die KfW vergibt dabei die Darlehen nicht direkt, sondern über durchleitende Kreditinstitute. Über unsere Finanzierungspartner können Sie auf die wohnwirtschaftlichen Förderprogramme der KfW zurückgreifen.

Die Konditionen der KfW liegen bei einigen Programmen unter den Marktkonditionen. Ob sich der Einbau von diesen Mitteln in Ihren Fällen lohnt, muss bei jeder Baufinanzierung genau geprüft werden. Dabei unterstützt Sie gerne Ihr Finanzierungsberater. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Förderprogramme der KfW im Kurzportrait:

• KfW-Wohneigentumsprogramm
• Wohnraum-Modernisieren - STANDARD und Altersgerecht Umbauen
• Energieeffizient Bauen
• Energieeffizient Sanieren

Nach der Abschaffung der Eigenheimzulage am 1. Januar 2006 fördert der Staat mit Verabschiedung des Eigenheimrentengesetzes wieder die Anschaffung einer eigenen Immobilie. Mit dem umgangssprachlich so genannten „Wohn-Riester“ wurde damit rückwirkend zum 1. Januar 2008 die Nutzung der Riesterförderung auch für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie möglich gemacht.

Die Riester-Rente
Ursprünglich diente die Riesterförderung der ergänzenden Altersvorsorge. Riester-Verträge wurden daher in erster Linie im Hinblick auf eine zusätzliche monatliche Rente abgeschlossen. Förderberechtigt sind dabei in erster Linie alle gesetzlich Rentenversicherte. Die maximale Riester-Förderung wird erzielt, wenn jährlich 4 % des Vorjahres-Brutto-Einkommens in einen Riester-Vertrag fließen. Die Förderung setzt sich dabei zusammen aus einem Grundzuschuss von 154 Euro je Erwachsenem sowie 185 Euro je Kind. Für Kinder, die ab dem Jahr 2008 geboren werden, wird sogar ein Kinderzuschuss von 300 Euro gewährt. Zusätzlich sind die Einzahlungen in Riesterverträge steuerlich absetzbar bis zu einem Maximalbetrag von 2.100 Euro jährlich.

Wie können die Riesterförderung für die Immobilienfinanzierung genutzt werden?
Mit dem neuen Gesetzt kann auch die eigene Immobilie als Altersvorsorge von der Riesterförderung profitieren. Wer bisher in einen Riester-Vertrag investiert hat, kann damit bereits jetzt eingespartes Riester-Guthaben als Eigenkapital in die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie einfließen lassen. Bis 2010 ist die Entnahme jedoch auf einen Betrag von mindestens 10.000 Euro beschränkt. Ab 2010 können auch geringere Beträge entnommen werden. Dabei muss aber entweder das gesamte angesparte Kapital abgezogen werden oder min. 25 % der Summe müssen im bestehenden Riester-Vertrag gehalten werden.
Auch die laufende Tilgung des Immobiliendarlehens ist möglich. Hierbei fließen die laufenden Spar- und Förderbeiträge nicht mehr in einen Riester-Vertrag, sondern direkt in die Finanzierung. Zudem ist diese Form der Finanzierung auf Immobilien beschränkt, die nach dem 31.12.2007 erworben wurden.

Wie funktionieren Wohn-Riester-Darlehen?
Wir bieten Ihnen von verschiedenen Finanzierungspartnern Wohn-Riester-Annuitätendarlehen an. Diese Darlehen sind auf Basis der Riester-Förderung gemäß dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetzes (AltZertG) staatlich anerkannt. Im Vergleich zu Riester-Bausparverträgen profitieren Sie bei dieser Lösung sofort von der Riester-Förderung und müssen nicht erst bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten. Für Darlehensnehmer fallen auch keine zusätzlichen Kosten in Form von Zinsaufschlägen oder Abschlussgebühren an.
Ein "Wohn-Riester-Annuitätendarlehen" kann von allen zulagenberechtigten Personen genutzt werden, die den Bau oder Kauf einer Immobilie nach dem 01.01.2008 getätigt haben bzw. diesen planen. Es handelt sich dabei grundsätzlich um ein Annuitätendarlehen, bei dem die Förder-Zulagen jedoch direkt in die Tilgung fließen. Somit können Darlehensnehmer durch eine geringere eigene Tilgungsleistung die monatlichen Raten senken oder bei entsprechend höherer Tilgung die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Um die Zulagen optimal auszunutzen, besteht ein Sondertilgungsrecht in Höhe des maximalen förderfähigen Beitrages von 2.100 Euro jährlich.

Welche Immobilien werden gefördert?
Grundsätzlich können nur in Deutschland liegende, rein selbst genutzte Wohn-Immobilien gefördert werden, die den Hauptwohnsitz des Eigentümers bilden. Der Verkauf der Immobilie ist zwar auch nach Nutzung der Förderung möglich, allerdings sollten bei einer Veräußerung die genutzten Spar- und Fördermittel binnen vier Jahren wieder in den Erwerb einer Wohnimmobilie oder binnen eines Jahres in einen neuen Vertrag zur Riester-Rente fließen. Andernfalls müssen bereits erhaltene Zulagen zurückgezahlt und der dann aktuelle Stand des Wohnförderkontos versteuert werden.

Steuerliche Betrachtung
Wie in der Sparphase bei der Riester-Rente werden auch beim Wohn-Riester die für die Finanzierung genutzten Beträge nicht versteuert. Erst zum Rentenbeginn unterliegen die über die Laufzeit in einem Wohnförderkonto geführten Sparbeiträge der Steuer. Nun hat der Immobilienbesitzer die Wahl, die Steuerlast in einer Summe zu zahlen oder nach und nach über einen Zeitraum von 17 bis 25 Jahren zu verteilen. Bei der Einmalbesteuerung (Zahlung der gesamten Steuer in einer Summe) gewährt der Staat jedoch einen Rabatt, da hier nur 70% der im Wohnförderkonto geführten Sparbeiträge der Steuer unterliegen.

Das Produkt Bausparen hat in Deutschland nach wie vor einen hohen Stellenwert und ist für bestimmte Kunden eine durchaus sinnvolle Ergänzung bei Ihrer Immobilienfinanzierung. Der einfache Grundgedanke macht das Bausparen zu einer beliebten Variante auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Während der Sparphase baut der Bausparer zunächst ein Guthaben auf. Sobald verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind, kommt es zur Zuteilung. Hierbei kann die gesamte Bausparsumme (Bausparguthaben und Bauspardarlehen) an den Sparer ausgezahlt werden. Im Anschluss daran erstreckt sich die Darlehensphase, bei welcher der Darlehensanteil zurückgezahlt wird.

Was es zu beachten gilt
Mit einem Bausparvertrag können sich Bauherren bereits Jahre vor dem Kauf oder Bau ihrer Immobilie ein relativ zinsgünstiges Darlehen sichern. Je nach Zinsumfeld muss allerdings genau geprüft werden, ob die Konditionen eines Bausparers dem Kunden einen Vorteil gegenüber einer Finanzierung mit einem herkömmlichen Hypothekenkredit bieten.

Vorteile
Was einen Bausparvertrag vor allem für junge Menschen mit niedrigerem Einkommen attraktiv macht, ist die staatliche Förderung. Diese ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen und Einkommensgrenzen gebunden. Ein weiterer Vorteil ist die hohe Planungssicherheit: Der Bausparer erfährt bereits bei Vertragsabschluss, welche monatliche Belastung ihn erwartet, wenn er sich sein Darlehen auszahlen lässt. Ferner kann das Darlehen durch eine nachrangige Grundschuld abgesichert werden. Zudem ist eine Sondertilgung oder sofortige Rückzahlung während der Darlehensphase jederzeit möglich. Außerdem können Kunden mit einem Bausparvertrag von der Wohn-Riester-Förderung profitieren. Dazu bieten wir ihnen ein speziell auf Wohn-Riester optimiertes Bausparprodukt an.

Gefahren
Bausparkunden sollten beachten, dass das Bausparguthaben nur niedrig verzinst wird und die Zuteilung nicht genau vorhergesagt werden kann. Dies könnte eine Vor- bzw. Zwischenfinanzierung erforderlich machen. Da das Bauspardarlehen relativ schnell zurückgezahlt wird, ist auch die Tilgungsleistung deutlich höher als bei regulären Baufinanzierungen. Damit fällt die monatliche Belastung höher aus.
Zudem deckt ein Bausparvertrag meist nicht den gesamten Finanzierungsbedarf. Die bestehende Lücke muss durch ein weiteres Darlehen geschlossen werden. Der Bausparvertrag ist somit nur eine von mehreren Säulen der Immobilienfinanzierung.

Neben den Förderprogrammen der KfW Förderbank bieten auch die meisten Bundesländer Unterstützung über zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse bei Erwerb und Modernisierung von Wohngebäuden. Die Fördermaßnahmen sind in der Regel an Einkommensgrenzen gebunden und stehen somit nicht allen Kunden zur Verfügung.

Wichtig: Gefördert werden in der Regel Vorhaben, die noch nicht begonnen wurden.